Του Νίκου Φωτόπουλου
Στο έλεος της στεγαστικής κρίσης βρίσκονται χιλιάδες ευάλωτα νοικοκυριά στη Θεσσαλονίκη, την ώρα που το πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας βρίσκεται ακόμα στα «σπάργανα». Ενώ 77.000 διαμερίσματα παραμένουν αναξιοποίητα για πάνω από δέκα χρόνια στο πολεοδομικό συγκρότημα, εκ των οποίων τα 16.500 στον κεντρικό δήμο, η κοινωνική κατοικία στην πόλη αριθμεί μόλις λίγες δεκάδες διαμερίσματα…
Η αντίφαση είναι εκκωφαντική. Σε μια πόλη όπου τα ενοίκια αυξάνονται, η αγορά πιέζει και πολλοί αποκλείονται στην πράξη από τη δυνατότητα εύρεσης αξιοπρεπούς στέγης, η κοινωνική κατοικία βρίσκεται ακόμα σε πιλοτικό στάδιο. Τα πρώτα προγράμματα αξιοποίησης δημοσίων ακινήτων, με χρηματοδότηση περιορισμένης κλίμακας, αφορούν περίπου 40 κατοικίες.
Την ίδια στιγμή, σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες η κοινωνική κατοικία αποτελεί βασικό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής, στηρίζεται σε σταθερή χρηματοδότηση, ρυθμίζει την αγορά και λειτουργεί ως ανάχωμα στην κερδοσκοπία. Στην Ελλάδα, με ευθύνη της κυβέρνησης, αυτό το μοντέλο απουσιάζει. Δεν υπάρχει συγκροτημένο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας, ούτε ένας κεντρικός δημόσιος φορέας που να χαρτογραφεί ανάγκες και να παρεμβαίνει συστηματικά.
Παράλληλα, μεγάλος αριθμός ακινήτων παραμένει εκτός αγοράς για λόγους ιδιοκτησιακούς, επενδυτικούς ή κερδοσκοπικούς, ενώ η δημόσια συζήτηση αντιμετωπίζει τη στέγη ως ατομικό πρόβλημα και όχι ως κοινωνικό δικαίωμα. Η Θεσσαλονίκη βρίσκεται έτσι μπροστά σε ένα παράδοξο! Άδεια σπίτια από τη μία, στεγαστική ανασφάλεια για χιλιάδες οικογένειες από την άλλη και μια κοινωνική κατοικία που, σε σχέση με την Ευρώπη, κάνει μόλις τα πρώτα της βήματα.
Κι όμως υπάρχουν…
Στις αρχές του 2020, άρχισε στο Γραφείο Επιχειρησιακού Σχεδιασμού και Προγραμματισμού του δήμου Θεσσαλονίκης μια συζήτηση που τότε έμοιαζε σχεδόν αιρετική: Τι γίνεται με την κοινωνική κατοικία σε μια πόλη που αφήνει ολοένα και περισσότερους εκτός; Η συζήτηση δεν έμεινε σε θεωρητικό επίπεδο. Μετεξελίχθηκε σε έρευνα, σε σχέδιο και –έστω πιλοτικά– σε πράξη, σε συνεργασία με τον Αναπτυξιακό Οργανισμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης (ΜΑΘ).
Η Άννα Μίχου, διευθύνουσα σύμβουλος της ΜΑΘ, επισημαίνει ότι το κρίσιμο ζητούμενο ήταν «ο στρατηγικός σχεδιασμός βασισμένος σε στοιχεία που θα προσέφερε μακροπρόθεσμες λύσεις για ευάλωτες κοινωνικές ομάδες σε τοπικό επίπεδο». Έτσι πραγματοποιήθηκαν έρευνες για τα κενά και αναξιοποίητα ακίνητα.
Τα ευρήματα ήταν εντυπωσιακά! Εκτιμήθηκε ότι περίπου 77.000 διαμερίσματα ή ακόμη και ολόκληρα κτίρια παρέμεναν κενά για πάνω από μία δεκαετία. Περίπου τα μισά είχαν προηγουμένως χρήση κατοικίας, ενώ τα υπόλοιπα ήταν γραφεία. Από αυτά, 16.500 βρίσκονται στον δήμο Θεσσαλονίκης. Μερικά είναι δημόσια, άλλα ανήκουν σε ιδρύματα ή σε νομικά πρόσωπα, ενώ τα περισσότερα είναι ιδιωτικά. Με αυτές τις διαπιστώσεις γεννήθηκε η βασική ιδέα: Η αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας και του ευρύτερου δημόσιου τομέα, για τη δημιουργία κοινωνικής κατοικίας.
Πιλοτικό πρόγραμμα
«Στοχεύσαμε στην χρηματοδότηση ακινήτων που ανήκουν σε δήμους, ιδρύματα και νομικά πρόσωπα, με τη λογική ότι πρόκειται για δημόσια περιουσία. Να τα ανακαινίσουμε, να τα επαναφέρουμε στην αγορά και να τα διαθέσουμε με κοινωνικό μίσθωμα σε ευάλωτα νοικοκυριά», εξηγεί η κ. Μίχου. Το όφελος θα ήταν διπλό: διέξοδος για κοινωνικές ομάδες που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις τιμές της αγοράς και ταυτόχρονα ανάκτηση αξίας για ακίνητα που ρήμαζαν.
Το πρώτο πιλοτικό πρόγραμμα προχώρησε μέσω του υπουργείου Οικογένειας και Κοινωνικής Συνοχής, με χρηματοδότηση 610.514 ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης, το 2024. Το ποσό ήταν περιορισμένο –16.000 ευρώ ανά διαμέρισμα– και αφορούσε σε αρχικά 30 διαμερίσματα διάσπαρτα στην πόλη. Στη συνέχεια δόθηκε επιπλέον χρηματοδότηση για να ενταχθούν 10 ακόμη διαμερίσματα και να ενισχυθούν οι παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης στο σύνολο των 40, πλέον, ακινήτων τα οποία βρίσκονται στους δήμους Αμπελοκήπων – Μενεμένης, Παύλου Μελά, Νεάπολης – Συκεών, Ευόσμου, Θερμαϊκού και Θεσσαλονίκης. Ο διαγωνισμός για τη ριζική ανακαίνιση ήταν ανοιχτός και διεθνής, με τα πρώτα 20 διαμερίσματα να έχουν παραδοθεί και τα άλλα 20 να ακολουθούν σταδιακά έως τέλος Μαρτίου.
Δυσκολίες
Στην πορεία αποκαλύφθηκαν και δυσκολίες: πολεοδομικές αυθαιρεσίες, προβλήματα ενεργειακής αναβάθμισης, συνδέσεις με δίκτυα, ακίνητα που δεν ήταν μεταγεγραμμένα στο Κτηματολόγιο… «Τα πρώτα βήματα ήταν δύσκολα, αλλά πλέον έχουμε τεχνογνωσία και άλλη ταχύτητα για το μέλλον», εξηγεί στη «Θ» η κ. Μίχου. Η ίδια προσθέτει ότι μέσα από επιπλέον χρηματοδοτήσεις που έχουν εξασφαλιστεί από το ΕΣΠΑ, ο στόχος είναι να έχουν διατεθεί μέχρι το 2029 συνολικά 100 διαμερίσματα.
Ήδη πέντε ωφελούμενες οικογένειες έχουν εγκατασταθεί, ενώ όλα τα πρώτα έργα αναμένεται να ολοκληρωθούν έως τον Μάρτιο. Οι ωφελούμενοι προέρχονται από το πρόγραμμα «Στέγαση και Εργασία». Τα ενοίκια υπολογίζονται με αλγόριθμο που λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική αξία, την τιμή ζώνης, την παλαιότητα και άλλα χαρακτηριστικά, με αποτέλεσμα να είναι κατά περίπου 60% χαμηλότερα από την αγοραία αξία. Οι συμβάσεις είναι κανονικές μισθώσεις, με υποχρέωση οι ιδιοκτήτες να διατηρούν το ακίνητο μισθωμένο για οκτώ χρόνια, με δυνατότητα επέκτασης.
«Ψίχουλα»
Από πλευράς ενοικιαστών, το πιλοτικό πρόγραμμα στη Θεσσαλονίκη αντιμετωπίζεται ως ένα σημαντικό –αν και μικρό– βήμα. Ο Θοδωρής Καρυώτης, εκπρόσωπος της Ένωσης Ενοικιαστών Θεσσαλονίκης, τονίζει ότι «είναι πρώτη φορά στην Ελλάδα που υπάρχει φορέας που ανακαινίζει και μισθώνει ακίνητα με κοινωνικούς όρους». Ωστόσο, επισημαίνει ότι η χρηματοδότηση, που έφτασε περίπου το ένα εκατομμύριο ευρώ, είναι «ψίχουλα» μπροστά στο μέγεθος του προβλήματος.
Σύμφωνα με την Ένωση Ενοικιαστών, τα κενά σπίτια δεν είναι όλα ίδια. Υπάρχουν ασυντήρητα, ιδιοκτησιακά μπλεγμένα, αλλά και πολλά που κρατούνται σκόπιμα εκτός αγοράς, καθώς η αύξηση των τιμών ανεβάζει την αξία τους. Περίπου 40.000 ακίνητα πανελλαδικά βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια servicers, ενώ εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες διατίθενται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. «Η Ελλάδα είναι η μόνη χώρα που έχει την αυταπάτη ότι η αγορά θα λύσει ένα πρόβλημα που η ίδια δημιούργησε», αναφέρει ο κ. Καρυώτης.
Η Ένωση Ενοικιαστών έχει προτείνει βραχυπρόθεσμα μέτρα συγκράτησης των ενοικίων και μακροπρόθεσμα την ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας. Μεταξύ άλλων, φορολόγηση της «αδρανούς κατοικίας», όπως συμβαίνει στη Γαλλία, όπου σε τέσσερα χρόνια μειώθηκαν τα άδεια ακίνητα κατά 13%, δημιουργία κεντρικού δημόσιου φορέα ανακαίνισης και μίσθωσης κοινωνικής κατοικίας, πλαφόν στα ενοίκια σε περιοχές με έντονη τουριστική πίεση και αξιοποίηση μοντέλων όπως της Ολλανδίας, με σύστημα βαθμολόγησης των ακινήτων.
Ωστόσο, όλοι αναγνωρίζουν τη σημασία του πρώτου αυτού βήματος. «Είναι σταγόνα στον ωκεανό. Αν, όμως, δεν πέσει αυτή η σταγόνα, δεν θα γίνει ποτέ ρυάκι», επισημαίνει η κ. Μίχου.
Πρωτοπόρος ο δήμος Νεάπολης – Συκεών
Για τον δήμαρχο Νεάπολης – Συκεών, Σίμο Δανιηλίδη, η κοινωνική κατοικία δεν είναι απλώς ένα ακόμη πρόγραμμα, αλλά ένα από τα πιο κρίσιμα ζητήματα της εποχής.
«Μισός μισθός δεν φτάνει για ενοίκιο ούτε για ένα μικρομεσαίο σπίτι», τονίζει στη «Θ» ο κ. Δανιηλίδης και υπενθυμίζει ότι σε όλη την Ευρώπη η τοπική αυτοδιοίκηση υλοποιεί προγράμματα κοινωνικής στέγης με την τοπική αυτοδιοίκηση να αποτελεί κατεξοχήν φορέα αυτής της πολιτικής. Ο ίδιος έχει προτείνει επανειλημμένα την αξιοποίηση… «αδέσποτων» ακινήτων που μπορούν να εντοπιστούν μέσω του Κτηματολογίου, για κοινωνική κατοικία, έστω με προσωρινή παραχώρηση χρήσης, πρόταση ωστόσο που όπως λέει, δεν έγινε δεκτή από την κυβέρνηση.
Πάντως, ο δήμος Νεάπολης – Συκεών διαθέτει ήδη τέσσερις κατοικίες υποστηριζόμενης διαβίωσης, άλλες τέσσερις για ΑμεΑ και ένα πρόγραμμα κοινωνικής στέγης για μονογονεϊκές οικογένειες και νέα ζευγάρια.
«Κλειδί» για την έξοδο από τη στεγαστική κρίση
Του Βασίλη Δελή, επιστημονικού συνεργάτη Ινστιτούτου ΕΝΑ
Η στεγαστική κρίση έχει αναδειχθεί σε ένα πανευρωπαϊκό διαρθρωτικό πρόβλημα που απειλεί την κοινωνική συνοχή και τη βιώσιμη ανάπτυξη σε όλη την ήπειρο. Το νέο ευρωπαϊκό σχέδιο για προσιτή κατοικία αναδεικνύει τον ρόλο της κοινωνικής και μη κερδοσκοπικής κατοικίας ως βασικό εργαλείο αντιμετώπισης της αποτυχίας της αγοράς και περιορισμού κερδοσκοπικών πιέσεων στη στέγαση.
Η διεθνής και ευρωπαϊκή εμπειρία επιβεβαιώνει ότι η κοινωνική κατοικία λειτουργεί ως σταθεροποιητικός μηχανισμός. Σε χώρες όπως η Δανία, η Αυστρία και η Ολλανδία, το απόθεμα κοινωνικής κατοικίας υπερβαίνει το 20% του συνολικού αποθέματος κατοικιών, ενώ ο μέσος όρος στον ΟΟΣΑ ανέρχεται περίπου στο 6%. Παράλληλα, σύμφωνα με την UNECE, οι ανάγκες για κοινωνική κατοικία αυξάνονται ποσοτικά και ποιοτικά, με νέους, ηλικιωμένους, αλλά και χαμηλά και μεσαία εισοδήματα να αδυνατούν να ανταποκριθούν στις τιμές της ελεύθερης αγοράς.
Η Ελλάδα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικού κόστους στην ΕΕ, καθώς το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών κατευθύνεται στη στέγαση, ενώ για τους ενοικιαστές το ποσοστό αυτό ξεπερνά το 40%. Ταυτόχρονα, μεγάλα τμήματα του πληθυσμού παραμένουν αποκλεισμένα από τον τραπεζικό δανεισμό λόγω χαμηλών ή ασταθών εισοδημάτων.
Η Ελλάδα έχασε μια κρίσιμη ευκαιρία αξιοποίησης πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας, σε αντίθεση με χώρες όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία, που επένδυσαν 1 δισ. και 2,7 δισ. ευρώ αντίστοιχα σε κοινωνική στέγη. Ένα ελληνικό μοντέλο κοινωνικής κατοικίας θα μπορούσε να ξεκινήσει με έναν ρεαλιστικό στόχο δημιουργίας αποθέματος 3–4%, με κεντρικό πυλώνα ένα εθνικό στεγαστικό ταμείο. Το ταμείο αυτό θα χρηματοδοτεί έργα, θα αξιοποιεί τη σημαντική δημόσια γη και τα ανενεργά δημόσια κτίρια και θα παρέχει τα αναγκαία εργαλεία στην τοπική αυτοδιοίκηση, η οποία θα έχει κομβικό ρόλο στην υλοποίηση και διαχείριση.
Η απόδοση των ενοικίων, παρότι διαμορφώνεται σταθερά κάτω από τις τιμές της αγοράς, επιτρέπει τη δημιουργία εσόδων που επιστρέφουν στο ίδιο το σύστημα κοινωνικής κατοικίας. Τα έσοδα αυτά αξιοποιούνται για τη συντήρηση των κατοικιών, την αποπληρωμή των αρχικών επενδύσεων και τη χρηματοδότηση της ανάπτυξης νέων κατοικιών, δημιουργώντας έναν αυτοχρηματοδοτούμενο, βιώσιμο και κοινωνικά δίκαιο μηχανισμό. Η κοινωνική και οικονομικά προσιτή κατοικία δεν αποτελεί απλώς στεγαστική πολιτική, αλλά αναγκαία επένδυση στο μέλλον της κοινωνίας.
Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα «Θεσσαλονίκη»
