Αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη: Πρωταγωνίστριες οι… καμαρούλες μια σταλιά

Μετατόπιση ενδιαφέροντος σε μικρότερες κατοικίες, συνήθως ενός υπνοδωματίου, και σε διαμερίσματα με όσο το δυνατόν χαμηλότερα τιμήματα πώλησης καταγράφεται το τελευταίο διάστημα στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με εκπροσώπους της αγοράς ακινήτων, σε ένα περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας, υψηλότερου κόστους δανεισμού και πιεσμένων οικογενειακών προϋπολογισμών, η αγορά αρχίζει να εμφανίζει σημάδια κόπωσης, που μεταφράζεται σε λιγότερες συναλλαγές πιο επιλεκτική ζήτηση και στροφή σε οικονομικότερα και μικρότερα ακίνητα.

Θα πρέπει, πάντως, να επισημανθεί πως ο αριθμός των προσφερόμενων μικρών διαμερισμάτων στον δήμο Θεσσαλονίκης, είναι σημαντικά μεγαλύτερος έναντι κατοικιών άνω των 80 τ.μ. γεγονός που λειτουργεί καταλυτικά για την αύξηση της εν λόγω ζήτησης σε μια αγορά, στην οποία η προσφορά ακινήτων φθίνει συνεχώς, την ώρα, μάλιστα, που η ανοικοδόμηση έχει επίσης επιβραδύνει.

Όπως προκύπτει από τη σύγκριση της προσφοράς διαμερισμάτων μεταξύ του τελευταίου τριμήνου του 2025 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, μέσω των αγγελιών της «Χρυσής Ευκαιρίας», οι κατοικίες προς πώληση που αναπτύσσονται σε επιφάνειες έως 80 τ.μ. μειώθηκαν στη Θεσσαλονίκη κατά 6,7%, αγγίζοντας τις 4.277 από 4.584 ένα χρόνο νωρίτερα. Όσο για τη μέση τιμή διαμορφώθηκε σε 2.774 ευρώ το τ.μ. καταγράφοντας αύξηση κατά 7%.

Την ίδια ώρα υποχώρησε ο αριθμός των ακινήτων από 81 έως 120 τ.μ. κατά 9% φτάνοντας τα 1.317 από 1.447 ευρώ το τ.μ. Η μέση τιμή παρουσίασε άνοδο κατά 4,3%, ήτοι 2.495 ευρώ το τ.μ.

Μόλις 578 εμφανίζονται στις αγγελίες πως είναι τα διαθέσιμα διαμερίσματα άνω των 121 τμ από 605 το αντίστοιχο διάστημα του 2024, καταγράφοντας μείωση 4,5%. Η μέση τιμή πώλησης του τ.μ. ήταν ενισχυμένη κατά 8%, στα 2.860 ευρώ.

Ζητούν μικρά και οικονομικά διαμερίσματα

Όπως εξηγεί ο α ´ αντιπρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, Κώστας Γεωργάκος το τελευταίο διάστημα στην αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης εντοπίζεται μια σαφής υποχώρηση στην κινητικότητα, ενώ οι αναζητήσεις αφορούν κατά κύριο λόγο διαμερίσματα από 50 έως 80 τ.μ. με το ύψος της τιμής πώλησης να οριοθετείται κάτω από τις 100.000 ευρώ.

Κινητικότητα για επενδυτικά ακίνητα

Για συγκρατημένη ζήτηση, ως απόρροια και της ανησυχίας που έχουν δημιουργήσει οι συγκρούσεις στη Μέση Ανατολή, κάνει λόγο ο Στέλιος Καραπιπέρης, οικονομολόγος MBA, επικεφαλής του τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης τής Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, υπογραμμίζοντας πως υπάρχουν ενδιαφερόμενοι που εκτιμούν πως αν συνεχιστεί η ένταση, δεν αποκλείεται, τελικά, να ωφεληθούν τηρώντας, προσωρινή, στάση αναμονής. Σημειώνει, δε, πως το τελευταίο διάστημα, το ενδιαφέρον εντοπίζεται κυρίως σε όσους θέλουν να επενδύσουν στην αγορά κατοικίας καθώς τα ακίνητα λειτουργούν ως ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο με υψηλές αποδόσεις. Όταν, μάλιστα, πρόκειται για επενδυτικά ακίνητα δεν λείπουν οι περιπτώσεις που επιλέγουν διαμερίσματα άνω των 100 τμ προκειμένου να τα «σπάσουν» σε λιγότερα τμ ώστε να δημιουργήσουν 2-3 διαμερίσματα που θα τα ρίξουν είτε στη βραχυχρόνια, είτε στη μακροχρόνια μίσθωση.

«Οι περισσότεροι από όσους, το τελευταίο διάστημα, ενδιαφέρονται για την απόκτηση διαμερίσματος και κάνουν δεύτερες σκέψεις είναι όσοι αναζητούν κατοικίες για ιδιοκατοίκηση, ενώ λιγότερο προβληματισμένοι εμφανίζονται όσοι θέλουν να τοποθετήσουν τα χρήματα τους σε ακίνητα ως επένδυση. Το αποτέλεσμα είναι η ζήτηση για την αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη, το τελευταίο διάστημα να εμφανίζει συγκράτηση, με τα ακίνητα ωστόσο που προσφέρονται σε χαμηλές τιμές, κάτω των 100.000 ευρώ να είναι αυτά που εμφανίζουν μεγαλύτερη κινητικότητα» σημειώνει ο κ. Καραπιπέρης.

Αυτό πάντως που επισημαίνουν οι εκπρόσωποι της αγοράς κατοικίας είναι πως «πολλοί περιμένουν να δουν τη συνολική έκταση και τις επιπτώσεις του πολέμου στη Μέση Ανατολή πριν προχωρήσουν σε μία μεγάλη αγορά και αυτό δημιουργεί αναβλητικότητα. Σε περιόδους γεωπολιτικής αβεβαιότητας συχνά παρατηρείται μια προσωρινή επιβράδυνση επενδυτικών αποφάσεων».

Ο ρόλος του κόστους κατασκευής

Ένα ακόμη κρίσιμο στοιχείο που διαμορφώνει την πορεία της αγοράς είναι το αυξανόμενο κόστος κατασκευής. Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των οικοδομικών υλικών και της ενέργειας έχουν καταγράψει σημαντικές αυξήσεις, επηρεάζοντας άμεσα το κόστος ανάπτυξης νέων έργων. Αυτό σημαίνει ότι η διαμόρφωση των τιμών πώλησης στο εξής δεν θα καθορίζεται κυρίως από τη ζήτηση, αλλά σε σημαντικό βαθμό από το κόστος κατασκευής. Με άλλα λόγια, ακόμη και σε ένα περιβάλλον επιβράδυνσης της ζήτησης, οι τιμές δεν μπορούν να προσαρμοστούν εύκολα προς τα κάτω, καθώς το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος λειτουργεί ως «κατώφλι» τιμών. Η αγορά εισέρχεται έτσι σε μια νέα φάση, όπου η ισορροπία δεν θα διαμορφώνεται μόνο από την αγοραστική δυνατότητα, αλλά και από τους περιορισμούς της προσφοράς.

Προβληματίζουν οι ανατιμήσεις

Στο μεταξύ λόγω του συνεχώς αυξανόμενου κόστους είναι λίγοι οι κατασκευαστές που προτιμούν να προχωρήσουν σε λιγότερες και πιο επιλεγμένες κατασκευές, με έμφαση σε ακριβές περιοχές, όπου και το υποψήφιο αγοραστικό κοινό είναι υψηλότερων εισοδημάτων. Είναι χαρακτηριστική η ανοικοδόμηση στη Θέρμη (λόγω και των διαθεσίμων οικοπέδων), αλλά και στην Καλαμαριά.

Η αναγκαστική στροφή σε συγκεκριμένες περιοχές έχει δημιουργήσει ένα σημαντικό κενό στην αγορά κατοικίας, με τα νεόδμητα ακίνητα να καθίστανται απρόσιτα για το ευρύ κοινό, σε αντίθεση με ό,τι συνέβαινε πριν την οικονομική κρίση.

Σημειώνεται πως σύμφωνα με τον Δείκτη Κόστους Κατασκευής Κατοικιών, που καταγράφει η ΕΛΣΤΑΤ, την πενταετία 2020 – 2025, παρατηρήθηκε αύξηση 27,5%. Ο δείκτης καταγράφει τόσο την πορεία του κόστους των υλικών όσο και των αμοιβών στον οικοδομικό κλάδο.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ ο Ιανουάριος έκανε ποδαρικό για το 2026 με αύξηση στα δομικά υλικά με τις μεγαλύτερες ανατιμήσεις να εντοπίζονται στις τιμές των χάλκινων αγωγών (6,7%) στο έτοιμο σκυρόδεμα (4%), στους πλαστικούς σωλήνες (3,9%), στα κουφώματα αλουμινίου (3,8%) και στα τούβλα (3,5%).

Πώς διαμορφώνεται το κατασκευαστικό κόστος

Το καθαρό κατασκευαστικό κόστος εκτιμάται ότι, πλέον, έχει αγγίξει τα 1.700 ευρώ ανά τ.μ. Δεν αποκλείεται δε, να ανέβει ακόμα και στα 1.900-2.000 ευρώ/τ.μ., αν η ποιότητα των υλικών είναι υψηλότερων προδιαγραφών. Αξίζει να σημειωθεί πως το 2008, στο απόγειο της αγοράς ακινήτων, το αντίστοιχο κόστος δεν ξεπερνούσε τα 1.100 ευρώ/τ.μ. για μια τυπική κατασκευή.

Η τελική τιμή στην οποία θα πουληθεί ένα νεόδμητο διαμέρισμα θα πρέπει να συμπεριλάβει το αυξημένο αυτό κόστος, με την τιμή πώλησης να ξεπερνά, σε πολλές περιπτώσεις, τις 3.000 ευρώ ανά τ.μ.

Είναι ενδεικτικό πως στην Καλαμαριά για νεόδμητη κατοικία 118 τ.μ., 1ου ορόφου, η τιμή πώλησης αγγίζει τις 430.000 ευρώ (3.644 ευρώ ανά τ.μ.). Σημειώνεται πως η προαναφερθείσα τιμή είναι η μέση στην περιοχή της Καλαμαριάς όταν πρόκειται για νεόδμητη ή υπό κατασκευή κατοικία, ενώ δεν αποκλείεται να ξεπεράσει κατά πολύ την τιμή υπό προϋποθέσεις.

Οριακά… καλύτερη είναι η εικόνα αναφορικά με τις νεόδμητες κατοικίες στη Θέρμη, όπου στο κέντρο της περιοχής για ένα διαμέρισμα 118 τ.μ. η τιμή πώλησης φτάνει στις 358.000 ευρώ, δηλαδή 3.033 ευρώ το τ.μ.

Γιατί αυξάνονται οι τιμές των δομικών υλικών

Σύμφωνα με εκπροσώπους του κατασκευαστικού κλάδου, οι ανατιμήσεις οφείλονται αρχικά σε προβλήματα στις διεθνείς αλυσίδες εφοδιασμού και στη συνέχεια στην ενεργειακή κρίση, που εκτόξευσε τις τιμές πρώτων υλών και δομικών προϊόντων, αυξάνοντας το κόστος κατασκευής σε επίπεδα που περιορίζουν την πρόσβαση στη νεόδμητη κατοικία για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα. Πλέον και ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή εκτιμάται πως θα αναζωπυρώσει περαιτέρω το κόστος των δομικών υλικών.

Παράλληλα, και το κόστος για την ανακαίνιση ενός μεταχειρισμένου διαμερίσματος δημιουργεί προβληματισμό στους ενδιαφερόμενους καθώς αναγκάζονται να βάλουν πολύ βαθιά το χέρι στην τσέπη προκειμένου να φέρουν το σπίτι στις προδιαγραφές που έχουν θέσει.

Τι γίνεται με τις τιμές

Παρά ωστόσο τη γενικότερη καθίζηση στη ζήτηση, το ράλι τιμών συνεχίζεται με αμείωτους ρυθμούς με τους ανθρώπους του real estate να επισημαίνουν πως «το βασικό ερώτημα δεν είναι αν θα υπάρξει άμεση πτώση τιμών. Το βασικό ερώτημα είναι αν η αγορά ακινήτων μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί σε απόσταση από την πραγματική οικονομία. Η απάντηση, με βάση τα σημερινά δεδομένα, είναι ότι αυτή η απόσταση σταδιακά θα περιορίζεται, ώστε η αγορά ακινήτων να μπει σε τροχιά εξορθολογισμού».

Ενδεικτικά η μέση τιμή του τ.μ. στο δήμο Θεσσαλονίκης κυμαίνεται για ένα νεόδμητο σπίτι έως 5 ετών στα 3.365 ευρώ, ενώ για μεταχειρισμένο άνω των 5 ετών στα 2.645 ευρώ. Στα δυτικά της πόλης η μέση τιμή του τ.μ. κυμαίνεται στα 2.160 ευρώ και 1.260 αντίστοιχα, ενώ στα ανατολικά της Θεσσαλονίκης 2.736 ευρώ και 1.785 αντίστοιχα.

Πίνακας

Η μέση τιμή του τ.μ. (ευρώ)

Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα «Θεσσαλονίκη»