Την ώρα που η στεγαστική κρίση στη Θεσσαλονίκη βαθαίνει και οι τιμές των ακινήτων επιδίδονται σε ξέφρενο ράλι, η απόκτηση κατοικίας ολοένα και ξεμακραίνει. Όπως λένε εκπρόσωποι της αγοράς ακινήτων, η μείωση της αγοραστικής δύναμης των Ελλήνων και η μεγάλη αύξηση των τιμών πώλησης των κατοικιών έχει μεγαλώσει σημαντικά την απόσταση ανάμεσα στο τι ακίνητο μπορεί να αποκτηθεί και τι προσφέρεται στην αγορά.
«Το χάσμα ανάμεσα στην αξία της ακίνητης περιουσίας και του διαθέσιμου εισοδήματος είναι καθαρά οικονομικό πρόβλημα, που μόνο οι παράγοντες της αγοράς μπορούν να εξηγήσουν» σημειώνει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων. Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτή η εξέλιξη καθιστά την αγορά ακινήτων ευάλωτη, καθώς βασίζεται περισσότερο στην εξωγενή ζήτηση για να λειτουργήσει. «Όταν ένα μεγάλο ποσοστό της ζήτησης δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις υψηλές τιμές και τελικά δεν αγοράζει, η αγορά καθίσταται πιο ρηχή κι ευάλωτη σε μια κρίση» ανέφερε ο κ. Ποταμιάνος.
Ενδεικτικά της εικόνας που επικρατούν στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης είναι τα στοιχεία που έδωσε προ ημερών η Τράπεζα της Ελλάδας για τις αυξήσεις τιμών όπως αυτές διαμορφώθηκαν στο γ ´ τρίμηνο του έτους. Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2025 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024 ήταν 6,6% στην Αθήνα, 9,6% στη Θεσσαλονίκη, 8,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 8,5% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Μεταχειρισμένα και νεόδμητα… εξομοιώνονται
Την ώρα που οι τιμές των ακινήτων τρέχουν χωρίς… φρένα, εκείνο που προκαλεί εντύπωση είναι πως οι αυξήσεις στη Θεσσαλονίκη σε νεόδμητα και μεταχειρισμένα σχεδόν εξομοιώνονται. Όπως προκύπτει από την πανελλαδική έρευνα της Remax για το 2024 στον νομό Θεσσαλονίκης, η μέση τιμή πώλησης των νεόδμητων ακινήτων ανήλθε στα 2.597 ευρώ ανά τ.μ., παρουσιάζοντας αύξηση 6,1%. Το στοιχείο που είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρον είναι το ότι η αύξηση για τα μεγαλύτερης ηλικίας ακίνητα, ήταν κατά τι υψηλότερη. Συγκεκριμένα, η μέση τιμή ανά τ.μ. ανήλθε στα 1.798 ευρώ, δηλαδή 6,4% υψηλότερα σε σχέση με το 2023.
Σημειώνεται πως τα παραπάνω που αφορούν μέση τιμή πώλησης νεόδμητων, η οποία μπορεί να αυξηθεί σημαντικά ανάλογα με την περιοχή, τις παροχές, το σημείο που βρίσκεται η κατοικία κλπ. Αντίστοιχα για τα μεταχειρισμένα, η μέση τιμή μπορεί να μειωθεί σημαντικά αν η κατάσταση του ακινήτου είναι κακή και χρειάζεται ολική ανακαίνιση, ή ακόμη και να αυξηθεί σημαντικά αν πρόκειται για κατοικία ανακαινισμένη.
Παραδοξότητα στις αυξήσεις
Τα παραπάνω στοιχεία καταδεικνύουν μια παραδοξότητα, καθώς για τις αυξήσεις των τιμών των νέων κατασκευών, υπάρχει αιτιολογία, κάτι που δεν ισχύει και για τις αντίστοιχες αυξήσεις των παλιότερων κατοικιών, πολλές εκ των οποίων έχουν κατασκευαστεί πριν από τουλάχιστον 50 χρόνια (με βάση τις δημοσιευμένες αγγελίες πώλησης).
Στην περίπτωση των νέων κατασκευών, υπάρχουν αντικειμενικοί παράγοντες που έχουν απογειώσει τις τιμές, πέραν ασφαλώς της σημαντικής ζήτησης. Το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατακόρυφα από τα μέσα του 2021 και μετά, τόσο σε ό,τι αφορά τις τιμές των υλικών, όσο και το εργατικό κόστος. Παράλληλα, τα νέα διαμερίσματα οφείλουν να έχουν συγκεκριμένες προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης, με βάση τον οικοδομικό κανονισμό, όπως θερμομόνωση, «πράσινες» λύσεις θέρμανσης και συμμόρφωση με τον τελευταίο αντισεισμικό κανονισμό, που επίσης αυξάνουν το κόστος.
Η τσέπη του Έλληνα αντέχει ακίνητα μέχρι 200.000 ευρώ
«Η τσέπη του Έλληνα μπορεί να αντέξει ακίνητα αξίας μέχρι 200.000 ευρώ. Εκεί εντοπίζουμε τη μεγαλύτερη ζήτηση» αναφέρει ο Κώστας Γεωργάκος, διευθύνων σύμβουλος και συνιδρυτής του μεσιτικού γραφείου Prelevits & Georgakos Real Estate υπογραμμίζοντας πως «τα προγράμματα Σπίτι Μου, έχουν αυξήσει τα τελευταία χρόνια τις τιμές έως 30%, δημιουργώντας πρόβλημα».
Και μπορεί το «αναγκαστικό» πλαφόν πολλών Θεσσαλονικέων για την απόκτηση κατοικίας να αγγίζει τα 200.000 ευρώ για την αγορά κατοικίας, ωστόσο η επιλογή παραμένει μια… άσκηση ισορροπίας ανάμεσα σε μέγεθος, ηλικία κατασκευής και τοποθεσία.
Θα πρέπει να σημειωθεί πως η πλειονότητα των διαμερισμάτων που πωλούνται στα 200.000 ευρώ, είναι μεταχειρισμένα με την ηλικία τους να εκκινεί από τη δεκαετία του ´60.
Είναι χαρακτηριστικό πως στην περιοχή της Αγίας Σοφίας, κατοικία του 1965, 78 τμ, στον 1ο όροφο, χωρίς ασανσέρ πωλείται 200.000 ευρώ, ενώ διαμέρισμα του 1967, στον 2ο όροφο, 120 τμ στην περιοχή της Βούλγαρη πωλείται 180.000 ευρώ.
Στην περιοχή της Παπάφη, διαμέρισμα του 1977, στον 2ο όροφο, 90 τμ πωλείται 200.000 ευρώ, ενώ στη Νέα Παραλία διαμέρισμα 58 τμ, του 1966, στον 4ο όροφο 200.000 ευρώ. Διαμέρισμα 90 τμ, στον 3ο όροφο, ανακαινισμένο, στην περιοχή του Φαλήρου πωλείται 190.000 ευρώ, ενώ στη Χαριλάου διαμέρισμα, 2ου ορόφου, 82 τμ, 200.000 ευρώ.
Στην Κάτω Τούμπα διαμέρισμα του 2022, 85 τμ, στον 5ο όροφο πωλείται 195.000 ευρώ, ενώ στην Άνω Πόλη διαμέρισμα 90 τμ, 1ο ορόφου που μόλις κατασκευάστηκε πωλείται 200.000 ευρώ.
Διαμέρισμα στην Ξηροκρήνη, 107 τ.μ. 7ου ορόφου, του 1980, πωλείται 200.000 ευρώ, ενώ στην περιοχή του Βαρδάρη διαμέρισμα του 1970, ανακαινισμένο και επιπλωμένο, 2ου ορόφου , 87 τμ πωλείται επίσης 200.000 ευρώ.
Επιλογές συχνά κατώτερες των προσδοκιών και αναγκών
Πολύ κατώτερες των προσδοκιών αλλά και των αναγκών τους είναι συχνά, όπως λένε άνθρωποι της αγοράς ακινήτων, οι κατοικίες που αποκτούν οι Θεσσαλονικείς.
Πολλοί εξ αυτών κάνουν …εκπτώσεις στα τ.μ. προκειμένου να μείνουν σε περιοχές περισσότερο κεντρικές που θα τους εξυπηρετούν στην καθημερινή μετακίνηση τους από και προς την εργασία τους.
Την ίδια ώρα η κινητικότητα των προηγούμενων ετών για περιοχές εκτός Θεσσαλονίκης (στα ανατολικά αυτής) όπως Περαία, Τρίλοφος κλπ, έχει μειωθεί δραστικά τα τελευταία χρόνια, με πολλούς Θεσσαλονικείς που είχαν αποκτήσει κατοικίες στις εν λόγω περιοχές να… μετοικούν σε κεντρικότερα σημεία προκειμένου να μειώσουν το κόστος των μετακινήσεων.
Πού αγοράζεις τι…
Η αγοραστική δύναμη των 200.000 ευρώ διαφέρει σημαντικά ανάλογα με την περιοχή και τον δήμο, σύμφωνα με έρευνα της ReDataset. Πιο συγκεκριμένα οι διαφορές μεταξύ των δήμων μπορεί να αγγίξουν τα 23 τ.μ. Κατά μέσο όρο τρεις περιοχές ξεπερνούν τα 100 τ.μ διαθέτοντας 200.000 ευρώ.
Συγκεκριμένα η Θέρμη με 116 τ.μ., ο Θερμαϊκός με 105 τ.μ., και ο Κορδελιό-Εύοσμος με 103 τ.μ.. Στην Πυλαία-Χορτιάτη, το ποσό των 200.000 ευρώ «μεταφράζεται» σε 94 τ.μ., ενώ σε πιο κεντρικούς δήμους, όπως η Καλαμαριά (82 τ.μ.) και η Θεσσαλονίκη (78 τ.μ.), τα διαθέσιμα τετραγωνικά περιορίζονται.
Τι σπίτια επιλέγουν οι Θεσσαλονικείς
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της RE/MAX Ελλάς στη Θεσσαλονίκη στην κορυφή των προτιμήσεων βρίσκονται οι κατοικίες 76-100 τ.μ., με το 33,5% των αγοραστών να τις επιλέγει. Ακολουθούν τα ακίνητα από 51 έως 75 τ.μ. με ποσοστό 26,2%, ενώ αντίθετα, τα πολύ μικρά ακίνητα, εμβαδού έως 50 τετραγωνικά μέτρα, επιλέγουν μόλις το 12,5% των αγοραστών. Οι κατοικίες με εμβαδόν από 101 έως 150 τετραγωνικά μέτρα συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον του 22,1% των αγοραστών, ενώ τα πολύ μεγάλα σπίτια, άνω των 151 τ.μ., περιορίστηκαν μόλις στο 5,7% – το χαμηλότερο ποσοστό μεταξύ των δύο μεγάλων αστικών κέντρων.
Αναφορικά με την ηλικία των ακινήτων που επιλέγουν οι Θεσσαλονικείς είναι χαρακτηριστικό πως το 80,6% των κατοικιών που πωλήθηκαν το 2024 ήταν άνω των 20 ετών, οι πωλήσεις που αφορούσαν κατοικίες από 16 έως 20 ετών μεταφράστηκε σε 9,6% ενώ οι νεόδμητες κατοικίες έως 5 ετών άγγιξαν το 7,6%.
Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα «Θεσσαλονίκη»
