Φρένο στην μπίζνα με τα Airbnb στο κέντρο της Θεσσαλονίκης

Νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων δημιουργούνται από τον Μάρτιο στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, καθώς η «άδεια Airbnb» (η οποία επιτρέπει τη διάθεση κατοικιών προς βραχυχρόνια μίσθωση) θα παύει στην περιοχή αυτή να ισχύει με τη μεταβίβαση του ακινήτου.

Στόχος είναι να αυξηθούν τα διαμερίσματα που διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση και να μπει φρένο στην συνεχή αύξηση των τιμών.

Μέχρι τώρα η αγορά ακινήτων και δη των μικρών διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη πορευόταν με δυο ταχύτητες. Τα ακίνητα που πωλούνταν έχοντας κατοχυρωμένο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος είναι απαραίτητος για τη λειτουργία Airbnb, υπερτερούσαν σε αξία έναντι αντίστοιχων κατοικιών που δεν διαθέτουν ΑΜΑ και κατά συνέπεια τη δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα ακίνητα με ΑΜΑ απέκτησαν καθαρά επενδυτικό χαρακτήρα, με την άδεια να λειτουργεί ως παράγοντας υπεραξίας και να επηρεάζει τόσο τις τιμές πώλησης, όσο και τη συμπεριφορά αγοραστών και πωλητών. Σε αρκετές περιπτώσεις, η αποτίμηση της αξίας ενός διαμερίσματος δεν γινόταν με βάση τα τετραγωνικά μέτρα, την κατάσταση ή τη θέση του, αλλά με βάση το αν διαθέτει ενεργό ΑΜΑ.

Από τις αρχές Μαρτίου, όμως, έρχονται νέα δεδομένα στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη, οι «ελεύθερες» ζώνες συρρικνώνονται και η «άδεια Airbnb» δεν θα ακολουθεί το ακίνητο, αν αυτό μεταβιβαστεί.

Ειδικότερα, μπαίνει φρένο στην άτυπη μπίζνα, καθώς μέσω του νέου κόφτη ο οποίος θα εφαρμοστεί σε λίγες μέρες στην Α’ δημοτική ενότητα του δήμου Θεσσαλονίκης και δεν θα επιτρέπει την έκδοση νέων ΑΜΑ, παύει να υφίσταται και το δικαίωμα λειτουργίας Airbnb σε περίπτωση που το ακίνητο αλλάξει ιδιοκτήτη.

Στόχος η αύξηση της μακροχρόνιας ενοικίασης

Πρακτικά αυτό σημαίνει πως ο ΑΜΑ δεν θα ακολουθεί το ακίνητο, αλλά θα εξαφανίζεται με τη μεταβίβαση, καθώς θα διαγράφεται από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Όπως και στην περίπτωση του κέντρου της Αθήνας, με τη μεταβίβαση ενός ακινήτου η σχετική καταχώριση διαγράφεται, οδηγώντας το ακίνητο υποχρεωτικά είτε σε μακροχρόνια μίσθωση, είτε σε ιδιοκατοίκηση.

Το μέτρο, που αποσκοπεί στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση και παράλληλα στη μείωση της πίεσης των τιμών των ενοικίων, ακολουθεί το μοντέλο που εφαρμόστηκε στο κέντρο της Αθήνας. Θα έχει διάρκεια το 2026, με δυνατότητα χρονικής παράτασης και για τα επόμενα έτη.

Το μέτρο, θα έχει διάρκεια το 2026, με δυνατότητα χρονικής παράτασης και για τα επόμενα έτη και αποσκοπεί στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση και παράλληλα στη μείωση της πίεσης των τιμών των ενοικίων. Ακολουθεί, δε, το μοντέλο που εφαρμόστηκε στο κέντρο της Αθήνας  στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα.

Στη Θεσσαλονίκη ο περιορισμός αφορά στην πράξη τον ιστορικό, εμπορικό και τουριστικό πυρήνα της πόλης, όπου καταγράφεται η εντονότερη πίεση στην αγορά κατοικίας. Πρόκειται για μια ακτίνα που ξεκινά από την πλατεία Αριστοτέλους και εκτείνεται κατά μήκος της Εγνατίας και της Τσιμισκή, καλύπτοντας τον βασικό εμπορικό άξονα και το ιστορικό τρίγωνο της αγοράς. Επίσης, εντάσσονται τα Λαδάδικα και η ευρύτερη περιοχή του λιμανιού, καθώς και ολόκληρη η παραλιακή ζώνη από το λιμάνι έως τον Λευκό Πύργο μέχρι της παρυφές της Άνω Πόλης.

Ραγδαία άνοδος

Σύμφωνα με στοιχεία του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA), στην  πυρίκαυστη ζώνη της Θεσσαλονίκης, ο αριθμός των Airbnb το 2025 άγγιξε τα 626, όταν το 2024 ήταν 532 και 489 το 2023. Κάνοντας τη σύγκριση του αριθμού που είναι εγγεγραμμένα ως Airbnb το 2025 έναντι αυτών που ήταν ένα χρόνο νωρίτερα, η άνοδος φτάνει το 17,6%, ενώ συγκρίνοντας τα με αυτά του 2023 η αύξηση αγγίζει το 28%.

Σημειώνεται πως συνολικά στη Θεσσαλονίκη ο αριθμός των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης φτάνει περί τα 4.100 καταλύματα, όταν το 2024 ήταν 3.800 και το 2023 δεν ξεπερνούσαν τα 2.900.

Η βραχυχρόνια μίσθωση «μετακομίζει» Καλαμαριά

Ο νέος κόφτης για την καρδιά της πόλης φέρνει, αύξηση της έκδοσης ΑΜΑ έως και 15%, αλλά και μετατόπιση του ενδιαφέροντος στα ανατολικά της Θεσσαλονίκης και δη στην Καλαμαριά – λόγω και της επικείμενης λειτουργίας του μετρό.

Αυτό επισημαίνουν σε δηλώσεις τους στη «Θ» εκπρόσωποι του χώρου της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σύμφωνα με τον διευθυντή του STAMA, Στάθη Καρόπουλο, στο μεσοδιάστημα μέχρι το Μάρτιο, όποτε ξεκινά η ισχύς του κόφτη, η έκδοση ΑΜΑ καταγράφει αυξητική πορεία κατά 10 έως 15%, κάτι που ίσχυσε και στην Αθήνα.  Όπως εξηγεί ο ίδιος η έκδοση ΑΜΑ δίνει τη δυνατότητα χρήσης του όποτε ο κάτοχος του το επιλέξει, καθώς δεν υπάρχει χρονικός περιορισμός.

Την ίδια ώρα εκτιμάται πως θα υπάρξει στροφή για τη δημιουργία Airbnb σε περιοχές όπως η Καλαμαριά, καθώς επίκειται η λειτουργία του μετρό, αλλά και σε όμορους με αυτή δήμους.

Ο κ. Καρόπουλος σημειώνει, πάντως, πως στην Αθήνα δεν καταγράφηκαν μειώσεις ενοικίων, ως απόρροια του μέτρου που έρχεται και στη Θεσσαλονίκη.

Προβληματισμός για τις τιμές

Ο προβληματισμός που δημιουργείται είναι τι θα συμβεί τελικά με τις τιμές των ακινήτων. Όπως σημειώνει ο κ. Καρόπουλος στην Αθήνα δεν καταγράφηκαν μειώσεις ενοικίων, ως απόρροια του μέτρου που έρχεται και στη Θεσσαλονίκη.

Στο ίδιο μήκος κύματος είναι και η άποψη του προέδρου της Πανελλήνια Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων (ΠΟΣΜΑΣ) και προέδρου του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, Λευτέρη Ποταμιάνου, ο οποίος τονίζει  πως το μέτρο, που υφίσταται εδώ και έναν χρόνο σε τρία δημοτικά διαμερίσματα του δήμου Αθηναίων, καλύπτοντας ουσιαστικά όλες τις δημοφιλείς συνοικίες για βραχυχρόνιες μισθώσεις, δεν είχε αποτελέσματα στην αποσυμπίεση της στεγαστικής κρίσης. Όπως εξηγεί, δεν καταγράφηκε πτώση τιμών των ακίνητων, ενώ παράλληλα δεν μετακινήθηκαν ακίνητα από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση.

«Αποτελεί ένα λάθος μέτρο ο νέος κόφτης για τα Airbnb, δεν αναμένουμε να αποδώσει καρπούς και να αποτελέσει αντίδοτο στη στεγαστική κρίση. Δεν θα πρέπει να λησμονούμε  τη συμβολή της βραχυχρόνιας μίσθωσης ώστε να σωθούν ολόκληρες περιοχές που ήταν σε μαρασμό και να αναγεννηθούν κατοικίες που ήταν σε κακή κατάσταση», αναφέρει από την πλευρά του ο Α΄ αντιπρόεδρος της ΠΟΣΜΑΣ, Κώστας Γεωργάκος.

Όσο, δε, για το τι θα συμβεί σε περιοχές που θα ενισχυθεί το ενδιαφέρον για τη δημιουργία Airbnb, οι μεσίτες δεν αποκλείουν να καταγραφεί αύξηση τιμών, την ώρα μάλιστα που γενικότερα στη Θεσσαλονίκη δεν υπάρχει απόθεμα ακινήτων.

Άλλωστε, όπως λένε με νόημα, «η αυξημένη ζήτηση σε συνδυασμό με το έλλειμμα αποθέματος κατοικιών είναι δεδομένο πως θα ωθήσει τις τιμές προς τα πάνω. Απομένει να δούμε σε τι ποσοστό θα είναι η αύξηση».

Χωρίς αποτέλεσμα το «μπλόκο» σε πόλεις της Ευρώπης

Αναποτελεσματικές ήταν οι απαγορεύσεις λειτουργίας νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε διάφορες πόλεις της Ευρώπης όσον αφορά τη συγκράτηση των τιμών των κατοικιών.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περίπτωση της Λισαβόνας. Στο τέλος του 2025 η πρωτεύουσα της Πορτογαλίας προχώρησε στην κατάργηση της απαγόρευσης λειτουργίας νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της πόλης, μέτρο που είχε τεθεί σε ισχύ το 2019, καθώς, όπως αποδείχθηκε, δεν είχε καμία απολύτως επίδραση στην πορεία των τιμών.

Ανεπιτυχείς όσον αφορά τη συγκράτηση των τιμών αποδείχτηκαν οι περιορισμοί των βραχυχρόνιων μισθώσεων και στη Βαρκελώνη, όπου υιοθετήθηκαν μέτρα – κοφτές επί σχεδόν μία δεκαετία. Είμαι χαρακτηριστικό πως οι  τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 60% και οι τιμές ενοικίασης κατά 70%.

Το 2019 το Άμστερνταμ μείωσε τον μέγιστο χρόνο βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μόλις 30 διανυκτερεύσεις τον χρόνο, με αποτέλεσμα μέχρι το 2024 τα καταλύματα να έχουν μειωθεί κατά 54%. Παρ’ όλα αυτά, τα ενοίκια των κατοικιών στην πόλη αυξήθηκαν πάνω από 33% την ίδια περίοδο, έναντι αύξησης κατά 13% στο σύνολο της Ολλανδίας.

Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα «Θεσσαλονίκη»